こんなお悩みありませんか？
- 不動産を含む遺産をどう分割するか揉めている。
- 不動産を受け取ると、金額的には遺産を受け取りすぎてしまうことになる。
- 不動産に関係する税金のことまで考慮した遺産分割をしたい。
遺産分割で揉める原因の一つが不動産です。現金のように分かりやすく分配することができず、さらに「既に住んでいて引っ越すわけにはいかない」「土地を貸していて利益を生み出す財産になっている」など、事情は様々です。不動産を含む相続のことでトラブルになってしまった方は、当事務所までご相談ください。
不動産相続
不動産を含む遺産をどう分割するか揉めている。
遺産の中に不動産が含まれている場合、さらに遺言書でどの不動産をどう分けるのか指定されている場合は、相続人の中に納得できない人がでてきてしまうことがあります。場合によっては不動産の価値を算定し、金額で見た場合に妥当なのかどうかを判断する必要があります。
不動産を受け取ると、金額的には遺産を受け取りすぎてしまうことになる。
1億円の土地と5,000万円の現金が2人の子供に遺産として残された場合、1億円の土地を相続する方は、それだけで相手の遺留分（1/2の7,500万円）を侵害してしまいます。このような場合は、現金で2,500万円を支払って精算することも可能ですが、それが難しい場合は不動産の所有権を分割したり、抵当権を付けたりして、お互いに納得できる形で処理を進めていく必要があります。
不動産に関係する税金のことまで考慮した遺産分割をしたい。
当事務所は、税理士と提携して依頼者様の経済的なメリットを最大化する提案をさせて頂くことも可能です。法的な最適化と、税務上の最適化を一緒に考えることができるため、依頼者様はそれぞれ別の事務所に依頼するよりも手間が少なく、スムーズに利益の最大化を図れます。
ケーススタディ
【ケース1】
【ご相談内容】この家を使い続けることについて、切実な需要がありますが、他の兄弟にはありません。このような場合に、私が独占的に相続することはできますか。
【対応】
ご兄弟にも、相続分がありますので、ご兄弟には家を諦めてもらう代わりに、他の遺産を渡す必要があります。本件の場合は、この不動産についての相続分に相当するだけの遺産はありませんでしたので、足りない分については代金を分割払いするという債務を負担する内容で相続人間にて協議しました。この場合、当然ながら、他のご兄弟は、その代金支払いに不履行があった場合の心配があるため、担保の設定なども必要になります。
【結果】
他のご兄弟に、協議が破綻した場合のデメリットをご理解頂き、また協議が破綻した場合よりも有利であろう協議案を提案し、協議で合意できました。
【ポイント】
協議により独占的な使用を認める分割案に合意してもらう場合、協議が破綻した場合にどうなるのかを正確に把握し、そのデメリットをよく検討、理解して頂き、さらにはそのデメリットを上回るメリットのある分割案を提示することが重要です。また、代金債務が履行されるということを担保できるだけの状況を整えておかなければ合意には至らないでしょう。
【ケース2】
【ご相談内容】本来は父親の土地ですが、兄の名前で登記されている土地があります。父の死後、これを相続の対象とすることはできますか。
【対応】
遺産の一部であることの確認訴訟を提起し、その訴訟に勝訴後、遺産の一部であることを前提に、遺産分割協議を行いました。
【結果】
遺産の一部であることを前提にした遺産分割協議ができました。
【ポイント】
遺産の一部であることの確認訴訟を提起しないで遺産分割の審判をしてしまうと、後で、兄から「あの土地は遺産に属していないから、遺産であることを前提とした分割の審判があっても、効力はない」と主張されてしまう可能性があります。そのため、必ず、まずは遺産の一部であることの確認訴訟（遺産確認訴訟）を提起する必要があります。
Q&A
遺産分割において土地の価格はどのようにして評価しますか。
遺産分割の場合、遺産分割時の価格で評価します。具体的には、公示価格、相続税評価額、固定資産税評価額の3つを総合判断して決定されます。
遺産分割前に不動産を売却してしまった場合はどうなりますか。
特別な事情がない限り、相続人の持分に応じて、分割して代金を取得することになります。
